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成本保险-有些项目问题不单纯是钱能解决的

广州地震

那什麼樣的融資成本在業內看來是低的呢?在場的嘉賓基本都贊同6%以下的融資成本是低的。從資金成本來看,外資基金跟內資相比優勢很大,外資拿的是保險資金,資金成本低,而且周期長,像鐵獅門一個項目能拿在手裡運營20年。

1、北京寫字樓處於價值回歸,談抄底為時尚早

來自電子城(600658)、金融街(000402)控股、華潤置地、中海地產、綠地商業、東方藏山、新華聯(000620)集團民企總部等資產端代表;景瑞控股、中金佳晟、華夏久盈、增邦資本、世嘉融金、寶瑞通等資金方代表;戴德梁行、樂工場、資產360、選址中國、Spaceforce等第三方行代表圍坐一桌,共話北京寫字樓市場租售冰與火。

那麼對於這些大單操盤手來說,在實際交易環節當中,哪些要素最重要?

而另一種形態則是聯合辦公這樣的新物種,過程中會將老舊廠區拿過來二次改造再運營。與會人士表示,這種項目至少租期10年以上,才會把錢投出去,改造出來。改造之後不可能再賣了,因為本身它不是銷售的,而是可能通過資金或附加值來保證收益。

8月9日,由投中網PropTech研習社聯合好租舉辦的Vtalk沙龍《北京寫字樓市場的最佳抄底時刻》在WeWork望京商業中心順利舉行。

與會的一位資方人士表示,修復資產是增值的重要來源,他們肯定願意嘗試做這樣的臟活累活。但另一方面,不良資產走向不良的原因有很多,可能是資金端債務不良,也可能是業權本身分散或者有其它各種各樣的小業主關係。

很多基金公司為了處理這些特殊機會,會特地挖一些當過法官的人才。因為有些項目問題不單純是錢能解決的,也不是單純掛牌、摘牌就能解決的,而是真需要找對「神仙」才能點石成金。

不過,一位來自保險公司的參會人員稱,保險資金跟其它基金不太一樣,在銀保監會監管之下,保險資金投到哪裡都有嚴格的監管條例,這其中包括城市的選擇範圍、使用年限等等,都有嚴格限制,而遇到股權有問題的項目,則非常謹慎,做投資之後要上報審批。保險資金本身很低,屬於風險厭惡型的,這類項目保險公司都會比較謹慎。

2、談大單實操:特殊機會投資,要找對「神仙」

至於目前新湧現的各類智慧樓宇管理技術或項目,不管是資金方還是資產方更在乎的是系統解決方案,他們期待一站式而且性價比高,直接見效的解決方案,尤其要會算賬,畢竟樓買來是要增值溢價的。不管是聯合辦公還是其他新物種,要把修復這門賬算明白,才能得到資金方和業主方的青睞。

【免責聲明】本文僅代表合作供稿方觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

在本次沙龍活動中,與會嘉賓談到了一些特殊機會,其中不乏一些經典的項目,如朝外101大廈。有與會者提及,當初聽債務方講101大廈的故事,聽一半就不想聽了,因為裏面太複雜。

對北京寫字樓市場走勢,好租曉樓數據服務平台判斷是良性回歸,一部分是價值回歸,一部分是投資心理上的理性回歸。至於北京市場近期大宗交易頻發,是否到了最佳抄底時刻,好租曉樓數據服務平台認為「抄底」概念有誤區,目前來看更多是價值投資。

3、談修復邏輯:修復是資產增值重要來源

會上,好租曉樓數據服務平台高級研究員發佈報告:《大案牘術|捕捉北京商辦價值回歸中的機遇》。報告表明,從2015年4月以來北京寫字樓市場租金價格呈現回落,價值回歸的狀態;2018年初到現今,5元以下的段位在提高,高租金段位逐漸縮小。

北京寫字樓市場已經迎來最佳抄底時刻了嗎?在圓桌對話環節中,多數嘉賓表示為時過早。

交易密集,資金量大,北京寫字樓市場到了最佳抄底時刻嗎?

最後,從北京大宗交易的實際成交量的數據來講,數量較少,不足以支撐「抄底」論斷。

不光資金挑標的,標的也挑資金方。一個項目從頭做到尾往往需要強大的團隊,包括資金、運營。所以,有機構只會選擇10億以下的獨棟項目,這樣會得心應手一些。

好租曉樓×投中網PropTech研習社寫字樓沙龍

對此,有與會的資產方人士則表示,大家想收的每個項目乾乾淨淨的,沒有那麼多時間跟精力處理這些情況。從開發商角度來看,更多乾乾淨淨的項目是受歡迎的。

首先,市場上的標的價格並沒有降下來。與會嘉賓表示,無論是業主心理預期還是真實交易價格,都沒有明顯下降。在實際成交的案例中,不少物業在交易最後一刻,價格還是漲上去了。

雖說是臟活累活,但本質上是門技術活。資金方在找合作夥伴時,一般用什麼標準篩選呢?對此,有與會者表示,首先看資金成本和性質,再就看操盤手的情商,情商不夠得不到信任,肯定也拿不到樓。

此外,一個項目是否要做,投資人的偏好也是一個很關鍵的因素。上述資方人士提及,可以把他們目前的投資人分為大型金融機構和高凈值客群這兩類。其中,信託這樣的機構資金對涉及到涉訴、債權就非常敏感。且不良資產可以處理,但是體量也不能過大,還是得結合項目分析。

2019年開年,以京東和頭條為代表的互聯網新貴們豪擲數十億購置辦公大樓。而就在幾天前,北京通州運河商務區剛剛成交一筆30億大單,是迄今為止通州區最大的一筆大宗物業交易。據投中網PropTech研習社的統計,2019年上半年,北京地區發生了11起大宗交易,披露交易金額超過300億元。

資金成本,資金性質,標的狀況,退出周期都非常重要。

因此,在修復邏輯中,須結合具體項目具體分析。有些項目是可以嘗試進行修復的,但例如101或世貿工三這樣的項目,對團隊操盤專業能力,或是請到神仙的能力的要求都非常高,對於這種項目他們也無能為力。原則上,他們願意做這樣的事,但大多數項目背後太複雜了,很多不良資產背後還藏着20年、30年長租約,有可能拿到沒法運營,就沒辦法兌現,對投資人也不負責任。

其次,租金不穩定與大宗交易買賣關聯。與會嘉賓表示,因為租金不穩定,今年很多知名基金提出讓出售方增加租金擔保的條件,所以說在租金趨勢不明朗的情況下說「抄底時刻」為時早。

若想拿下特殊機會裡的項目,找到能拿下臟活累活的人是關鍵。例如,鳳展大酒店市場上5億沒人買,就因為裡頭有很多問題。而世貿工三的項目就是因為 「找不着」製造「髒亂」的那個人, 「那個人找着了,問題就解決了」。

乾淨標的是險資等低成本資金方的優選,但對於一些民營背景的公司來說,資金成本不具備優勢,所以不良資產成為他們的選擇。不良資產的貨幣成本相對較低,未來能夠有更高的溢價。對於他們來講,投資邏輯依然是買入-修復-退出。

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