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富力地产去年-富力地产上半年的销售成本是220.89亿元

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至少剛剛過去的7月,富力地產的銷售額沒有達到179億元。和訊房產查閱公告獲悉,富力地產7月總權益合約銷售額約105.0億元,截止2019年7月31日,富力地產總銷售額707.2億元,年度目標完成率44%。

這種擔心清晰的反映到了股價上。8月22日午時,富力地產發佈2019年半年報,財報顯示,其營收350.53億元,同比增加3%,相對於去年66.98%的增速大幅下降。當日,富力地產股價應聲下跌,跌幅1.35%,股價下跌延續到了8月23日,跌幅1.37%。

不過,外界可能並沒有像李思廉這麼有信心,比如億翰智庫日前公開表示,若要完成全年銷售目標,也就意味着2019年8-12月,富力地產平均每月銷售金額至少需要達到179億元,這對富力地產而言或將是一大挑戰。

数据来源:企业公告 单位:亿元

「分開來就是上半年賣600億,下半年賣1000億左右,特別是四季度推的貨會多一些。」對於能否完成銷售目標,李思廉在業績會上給出了肯定答案。「我們下半年應該是賣900到1000億左右,全年大概是1500、1600億左右,這個沒有大的問題。」

图片来自2019年上半年富力地产财报

按照富力地產2019年推出的3000億元貨值,富力地產的去化率需要達到53%,才能完成1600億元的年度目標。

銷售增長空間有限對於富力地產而言,盈利能力主要取決於銷售規模的增長。在業內看來,無論是上半年大幅下降的銷售增速,還是李思廉親口承認下半年「暫停拿地」,富力地產銷售增長空間十分有限。

毛利潤下降1.32%對比今年和去年的半年報可以發現,富力地產的主要盈利指標增速大幅下降。

同時,富力地產的毛利潤率和凈利潤率亦出現輕微下降。來自億翰智庫的數據顯示,2019年上半年,富力地產毛利潤率為37%,較去年同期下降1.5個百分點;核心凈利潤率為11.3%,較去年同期下降0.8個百分點,凈利潤率為11.9%, 與去年同期基本持平。

首先是營業收入和純利潤。財報顯示,2019年上半年,富力地產的營業額為350.53億,同比增加3%;純利潤41.70億元,同比增加2%,而去年同期這一增速分別為67%和64%,今年增速指標未及去年的零頭。

財報顯示,2019年上半年,富力地產的資產負債率上升1.95個百分點至82.38%,具體來看,截止2019年6月30日,富力地產的長期借款1376.33億元,比去年同期的1109.48億元增加266.85億元;短期借款(包含長期借款的當期部分)總額578.66億元,比去年同期的523.5億元增加55.16億元。

對於上半年營業額及純利的表現,富力地產在財報中表示,主要是交付面積增加至287萬平方米,同比增加20%,另外,物業投資及酒店營運分部的經常性收入為39.07億元,同比增加17.33%。不過,這顯然不足以解釋營收和純利增速下滑的原因。

富力地產上半年的表現並未獲得較好的市場反饋。8月22日,富力地產發佈財報,其股價應聲下跌1.35%,當日最低股價12.620元,成為本周最低點。不僅如此,2019年上半年,摩根大通連續減持富力地產股票,總額約3.54億港元,減持后,摩根大通持股比例降至4.75%。

在業內人士看來,這可能與富力地產銷售均價出現下滑有很大關係。財報顯示,富力地產上半年交付物業銷售均價為1.04萬元/平,而2018年同期的平均售價是1.23萬元/平,對此,富力地產董事長李思廉在業績會現場表示,由於「期內新項目貢獻的營業額佔總營業額的23%所致,新項目通常以較低售價推出以吸引客戶。」

在業績會上,李思廉親口承認此前盛傳的「停止拿地」文件由他親自起草。「其實全國短時間看見的融資條件都比較緊,所以企業本身出於自身的保護,保守一點也是正常的。」不過他強調,大家看看文件的後面兩句,即「如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。」

「上半年的土地收購活動較為溫和。」這是富力地產在財報中的表述,據李思廉介紹,2019年上半年富力地產新增土地儲備大約180億元,分佈在20個城市,平均地價為2700元/平方米,估計產生的貨值大概850億元。

此外,富力地產毛利潤亦出現下降。財報顯示,2019年上半年,富力地產實現毛利潤129.64億元,同比減少1.32%,這與銷售成本上升有關,富力地產上半年的銷售成本是220.89億元,同比去年增長5.4%。

截止2019年上半年,富力地產擁有土地儲備權益可售總建築面積為6100萬平方米,一二線城市佔比為47%,三線及其他城市佔比為37%。

高負債風險加劇?「停止拿地」文件引起了很大關注,外界紛紛猜測富力地產的高負債是不是已經非常危險。起碼從上半年情況看,富力地產的負債水平確實進一步增加。

當房地產行業下行周期遇上融資緊縮,外界對負債率較高的廣州富力地產股份有限公司(以下簡稱為「富力地產」)的未來發展就變得尤為擔心。

距離2019年結束還有4個多月,屆時這一疑問將得以證實。大家更關心的是,富力地產的拿地節奏放緩,尤其下半年可能不再拿地,業內普遍認為,富力地產的銷售增速已經很低,而放緩拿地有可能進一步限制富力地產的銷售增長空間。

財報顯示,2019年上半年,富力地產銷售額為602.2億元,銷售增速從去年同期的47%大幅降低至6%,低於已披露財報的其他同類房企(諸如金科銷售增20%、中梁銷售增速26.8%)。距離年初定下的1600億元的銷售目標,富力地產還有近1000億的距離。

可以說,從2017年至2019年上半年,富力地產的尚未償還貸款額度一直不斷增加,尤其2019年上半年增加322億元,超過去年新增211億元。

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